O IPTU e a cidade que tributa o próprio crescimento

* Por André Burger

O ano está começando para muitos brasileiros, mas já havia começado para quem cobra impostos: o Estado em suas várias formas — federal, estadual e municipal. Logo no início do ano, temos os tributos sobre o patrimônio. O IPVA sobre veículos e o IPTU sobre imóveis urbanos não entram em férias e os carnês chegam pontualmente.

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No caso do IPTU da cidade de São Paulo, parece um carnaval, pois a administração da maior cidade das Américas aumenta consistentemente seu principal imposto, que representa cerca de 18% das receitas municipais. Em 2026, a previsão é de que o IPTU arrecade R$ 25 bilhões, algo próximo de R$ 2 mil por habitante, o maior valor per capita entre as capitais brasileiras.

A propriedade que nunca termina de ser paga

O imposto sobre propriedade tem uma peculiaridade: não incide sobre o que você ganha nem sobre o que você consome, mas sobre aquilo que você já possui.

Se a alíquota efetiva fosse de 1% ao ano, em cem anos, o proprietário teria pagado o equivalente ao valor integral do bem. Economicamente, ele teria sido expropriado. A propriedade permanece juridicamente privada; todo o ônus de sua manutenção, conservação e melhorias continua sendo do proprietário, que economicamente passa a ter um coproprietário silencioso: o Estado.

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Um sócio que não investe capital, não assume risco, mas participa perpetuamente do fluxo financeiro, mesmo quando o imóvel não gera renda alguma.

Imóveis se valorizam por razões conhecidas: aumento da demanda, investimentos privados, dinâmica urbana e melhorias realizadas por seus proprietários. O município não compra o imóvel, não assume risco e não aporta capital. Ainda assim, captura parte crescente dessa valorização via IPTU. A valorização é privada. A captura é pública.

Um caso concreto: Moema

Moro no bairro paulistano de Moema há 21 anos. Nesse período, vi o IPTU crescer muito acima da inflação e, em vários momentos, acima da razoabilidade. Os números ajudam a sair da abstração.

• Evolução do IPTU do imóvel

O crescimento foi de quase sete vezes em 20 anos. Mesmo descontando inflação, o aumento continua expressivo: 139% acima do IPCA e 97% acima do IGP-M. Portanto, não é mera correção monetária, mas de aumento real da carga tributária — e um detalhe revelador: quase 29% de todo o aumento ocorreu entre 2018 e 2020, sob os governos sociais-democratas de João Dória e Bruno Covas. Houve uma mudança de patamar.

Não foi um caso isolado

Se fosse apenas um imóvel, seria irrelevante, mas a cidade inteira acompanhou. A arrecadação cresceu cerca de nove vezes em 20 anos. Mesmo descontando a inflação (IPCA), o crescimento do IPTU mais que dobrou em termos reais.

• Arrecadação total do IPTU em São Paulo

No mesmo período, estima-se que o PIB da cidade tenha crescido algo próximo de 3,5 vezes. Em outras palavras: o imposto sobre o patrimônio imobiliário cresceu mais que o dobro da economia que o sustenta.

O IPTU passou a crescer em velocidade superior à da própria cidade.

• IPTU X PIB em São Paulo

O que houve não foi apenas aumento de arrecadação, mas uma extorsão amparada na força da lei. Aqui surge o primeiro efeito econômico relevante: quando a tributação sobre a propriedade cresce sistematicamente acima da renda e da atividade econômica, o incentivo ao investimento imobiliário diminui, especialmente em projetos de longo prazo.

O esforço do contribuinte

O imposto, de forma isolada, não revela seu peso real para quem o paga. Para comparar cidades, é mais útil observar o esforço fiscal do contribuinte, isto é, a relação entre imposto per capita e renda per capita.

• Esforço fiscal do IPTU em algumas capitais brasileiras

São Paulo aparece com o maior esforço relativo do país em relação ao IPTU. Isso significa que não é apenas o valor absoluto do imposto que importa, mas o quanto ele consome da capacidade econômica média do cidadão.

São Paulo no contexto internacional

Quando a comparação inclui grandes cidades do mundo, o resultado continua pesado. O pagador de impostos paulistano aparece entre os mais pressionados, ficando atrás apenas de grandes cidades americanas.

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Porém, há uma diferença importante: cidades como New York ou Miami operam em economias de renda muito superior. Em São Paulo, o mesmo tipo de estrutura fiscal recai sobre uma base econômica limitada.

• Comparação internacional

O paradoxo fica ainda mais evidente quando se observa o tempo para aprovação de obras.

• Licenciamento de obras × dependência do IPTU

São Paulo combina alta dependência do imposto sobre propriedade e um dos ciclos mais longos de aprovação de projetos entre as capitais analisadas. Tributa-se fortemente a propriedade e, ao mesmo tempo, dificulta-se a produção de novos imóveis.

O resultado é previsível: menor velocidade de expansão da oferta imobiliária, maior custo de carregamento dos projetos e, no limite, pressão adicional sobre preços e aluguel. Ou seja, o próprio sistema que arrecada mais pode acabar reduzindo a base que pretende tributar no futuro.

Conclusão

A capital que mais depende do IPTU parece demonstrar pouca preocupação com quem sustenta sua arrecadação. A combinação entre alta tributação imobiliária e elevada complexidade regulatória cria um ambiente em que o contribuinte paga mais e recebe menos dinamismo urbano.

É como matar a galinha dos ovos de ouro por inanição. A propriedade continua sendo juridicamente privada, mas a participação sobre ela tornou-se cada vez mais pública.

No limite, o problema deixa de ser apenas fiscal e passa a ser institucional. Quando a prefeitura passa a depender da valorização dos imóveis privados para financiar sua despesa, cria-se um incentivo permanente para aumentar a captura pelo imposto, não para ampliar a liberdade econômica que gera essa valorização.

Toda cidade é, em última instância, uma construção coletiva baseada em expectativas de longo prazo. Quando o proprietário passa a enxergar o imóvel menos como patrimônio e mais como fonte contínua de extração fiscal, se rompe a confiança de que investir, conservar e melhorar ainda vale a pena.

*André Burger é economista e conselheiro do Instituto Liberal.