A recente decisão do STF (Supremo Tribunal Federal) que autorizou os bancos a enviarem para leilão imóveis que foram dados como garantia de empréstimos quando houver registro de atraso no pagamento das parcelas, sem a necessidade de processo judicial, não isenta os bancos de observarem requisitos mínimos antes da alienação do imóvel. Os inadimplentes podem solicitar reembolso.
Gabriel de Britto Silva, especialista em Direito imobiliário e do consumidor, disse ao jornal Estadão que o cliente inadimplente tem o direito de ser notificado sobre o débito em seu nome, e que a instituição financeira tem de comprovar a intimação sob risco da anulação do leilão.
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“Se não houver essa prova, o leilão é nulo. E somente é possível a intimação por edital do devedor depois de esgotadas todas as possibilidades de localização dele para que haja a devida intimação pessoal. Assim, o devedor deve se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível para que seja possível a sua intimação por edital”.
Isso vale também para o leilão. O proprietário deve ser notificado com antecedência pelo banco sobre a data prevista para a realização do pregão.
Contestação judicial
A recente decisão do STF, com 8 votos favoráveis contra 2 contrários, não impede que os clientes solicitem ação judicial a fim de contestar o processo de tomada do imóvel. Outro direito que o cidadão inadimplente tem é a preferência para recomprar o bem antes do leilão. O preço corresponde precisamente ao valor da dívida — somado às despesas, encargos e demais custos do credor.
“Caso esse interesse de preferência seja manifestado pelo devedor e, ainda assim, não seja dado ao devedor a preferência e o segundo leilão se efetive em favor de terceiros, o leilão também será considerado nulo”.
Ao jornal supracitado, o especialista lembra também que aquele que comprar o imóvel pode pedir de volta as prestações pagas e que a restituição tem embasamento no Código de Defesa do Consumidor.
“A jurisprudência majoritária dos Tribunais Estaduais e do STJ é no sentido de que o credor pode reter apenas 25% do valor pago, devendo, como consequência, restituir ao devedor os 75% restantes, com juros e correção. Será nula e abusiva, assim, qualquer disposição no sentido de impor ao devedor a perda total das prestações pagas”.
Sete julgamentos foram favoráveis ao comprador
A lei não estabelece a devolução das parcelas, porém, ainda segundo Gabriel Silva, a recente decisão do STF é nesse sentido. Entre novembro de 2022 e outubro de 2023, pelo menos sete julgamentos do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do STJ decidiram que o leilão extrajudicial não retira do comprador o direito de reaver parte do dinheiro das parcelas pagas.
“Há essa possibilidade, embora não exista a obrigatoriedade na lei. É uma construção jurisprudencial pacificada. O Código de Defesa do Consumidor prevê que não pode haver a retenção total das parcelas”.
Outra especialista ouvida pelo jornal supracitado foi a advogada Luanda Backheuser, que atua na área do direito imobiliário. Ela afirmou que, legalmente, os credores só têm obrigação de devolver parte das parcelas na rescisão judicial de compromisso de compra e venda. “Não existe essa hipótese de obrigatoriedade de devolução de 75% em leilão. Seja judicial ou extrajudicial”, afirmou.
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Pelo que entendi, o cara compra o imóvel, não dá conta de pagar e querem que o vendedor devolva o que ele já pagou?
E o que foi gasto com propaganda, corretagem, valor do imóvel imobilizado, oportunidade de ter vendido para outra pessoa?
Nada disso é levado em consideração?
Esse é o país da piada pronta mesmo.